近日愛爾蘭、葡萄牙先後宣佈關停投資移民計畫(又稱黃金簽證計畫),在移民市場帶來巨大震撼,這是否意味著歐洲的黃金簽證計畫即將走到終點?希臘的黃金簽證計畫到了命懸一線的緊急關頭,還有可能繼續嗎?《移民觀點》線上訪問了希臘前央行副行長、前財長、地產經紀及當地媒體撰稿人等,對此次歐盟黃金簽證關事件背後的原因及希臘黃金簽證的未來做了熱烈的討論,現將相關內容整理後發表,以饗讀者。
葡萄牙黃金簽證計畫在迎來申請人數的最高峰時突宣佈關停,其實並不意外,早有預兆,由歐洲住房危機、歐盟壓力、洗錢風險等一系列主原綜合作用所致。
歐洲當前住房危機
歐元區的房地產基金去年達到一萬億歐元,高於2010年的3500 億歐元。2020年機構投資者的住房購買量超過640億歐元。希臘、葡萄牙和西班牙的稅收制度都有利於某些類型房地產投資,比如常見的資本利得豁免、特殊免稅擔保、低租金所得稅和繼承激勵等。經濟學家、稅務專家、律師和社會團體一致認為,這些稅收優惠措施導致大量熱錢流入到過熱的房地產市場,助長了影響數以百萬計的歐洲人的住房危機。
從里斯本到巴黎,再到雅典,房價被推高讓歐洲普通民眾已無法承受。歐盟的房價在2010-2021年期間上漲了近40%,現在尋找負擔得起的住房對歐洲普通人來說幾乎是一項絕望的任務。(下圖為歐盟各國購買一套75平方米住房平均所需年數)
在葡萄牙,黃金簽證的投資在過去十年中達到了58億歐元,幾乎所有這些錢都投在了房地產。2021 年底,葡萄牙確實進行了一些改革:取消了申請黃金簽證的主要標準:里斯本或波爾圖的房地產投資導致房價上漲速度明顯快於大多數歐洲城市。葡萄牙將所需的投資從 25萬 歐元提高到50萬歐元——希臘很快效仿,以努力限制申請人數。 結果,申請黃金簽證的人無法在沿海城市購買公寓,便購買在這些城市擁有房屋的房地產公司的投資基金——看似防止房地產投機的措施實際上是對同類投資敞開了大門,導致房地產開發商控制了這一波新商機。提高投資門檻反讓當地房地產價格繼續上漲。
來自歐盟的壓力
歐盟黃金護照計畫起源於歐洲債務危機期間,自出臺之日起,就在歐盟內部產生巨大爭議,過去十年有三個銷售歐盟護照的國家可供選擇:保加利亞、賽普勒斯和馬爾他。參考歐洲議會對此作出的最終結論(2013/2995【RSP】):歐盟公民身份作為戰後歐洲最大成功的標誌,如果作為商品用於金錢捐助的直接交換,將會破壞成員國之間的相互信任,亦破壞了公民身份本身的價值,並以一種在其他基礎上入籍的方式破壞了公眾對該身份的信任。
雖然馬爾他不顧歐盟委員會已經啟動了針對它的法律程序仍在繼續進行黃金護照計畫,但隨著另外兩個歐盟國家在歐盟強大壓力下宣佈終止,所謂“黃金護照”時代即將結束已是事實,但黃金簽證計畫仍在繼續。
葡萄牙、西班牙、希臘和馬爾他等國通過向外國投資者提供“黃金簽證”計畫,吸引了百億歐元進入房地產市場。然而,黃金簽證的資金來源越來越受關注,也正受到越來越多的審查,並被視為全球可疑資金持有人獲得申根區免簽通行的途徑。2021年3 月,歐盟委員會發佈了一項建議,敦促成員國建立強有力的檢查機制,以防止與黃金護照和簽證相關的安全、洗錢、逃稅和腐敗風險。該委員會還提議禁止向俄羅斯和白俄羅斯國民發放黃金簽證。
葡萄牙移民局 (SEF) 的數據顯示,自2012年以來,有近3萬人獲得了葡萄牙黃金簽證,根據巴塞爾反洗錢指數,其中超過一半來自世界前30大高風險司法管轄區(值得注意的是:聖基茨也在前三十名之內,而香港名列第31位——編者注)。
提交申請最多的高風險區域包括中國占47% (共13861人),其他還有巴西、土耳其、南非和俄羅斯。注意:即使發給俄羅斯公民的黃金居留數量從 2021年的105個急劇下降到2022年的12個,但最終該計畫還是逃不過被關停的命運,顯然,俄羅斯申請數量並非主因之一。
歐盟去年10月指責,稱上述數據表明SEF是“非常魯莽”地簽發黃金簽證。“缺乏盡職調查......自 2012年以來,允許數量不詳的、在反腐敗和反洗錢表現不佳的司法管轄區非法致富的人自由進入葡萄牙和歐盟。”葡萄牙政府隨即在11 月表示將重新評估葡萄牙的黃金簽證計畫。在一輪掙扎之後,今年2月16日,作為回應國內要求房地產改革方案及舒緩歐盟的壓力,葡萄牙政府宣佈終止其黃金簽證計畫。
黃金簽證對希臘,是好還是壞?
希臘自2014年以來,向大約九千名非歐盟公民簽發“黃金居留”,吸收約30億歐元投資希臘的房地產領域。
希臘房地產行業因拒絕提交可疑交易報告而廣受詬病,相比之下,人口只有希臘一半、且沒有黃金簽證計畫的挪威去年向歐盟提交了 1848份可疑房地產交易報告。
高級稅務員出身的經濟學家、希臘前財政部副部長Tryfon Alexiadis接受訪談時指出,“黃金簽證計畫剛起步時非常謹慎,因為其中很多申請人與非法貿易、走私活動有關。”
在歐盟的壓力下,希臘政府去年宣佈跟隨葡萄牙改變其黃金簽證計畫——旨在限制對雅典市中心和其他熱門地區的投資,稱將為當地人騰出空間蓋新公寓。但效果恰恰相反:投資者更急於在5月漲價前獲得簽證,轉移到其他地方,從而使那裏的房價也變得讓當地民眾買不起。
“黃金簽證對希臘來說,是一場災難,”雅典房地產經紀——城市景觀合夥人Rapti接受採訪時說,“尤其是一些連看房都沒看就買了的中國投資者。賣了幾千套,現在很多都空著,不用交地稅,也不用承擔樓房的一般費用。”
黃金簽證給希臘帶來了什麼
對2017-19年間雅典市中心黃金簽證申請人購買房產的三百份合同的分析表明,絕大多數是以“目標價值”的兩倍或三倍的價格購買的。
希臘央行前副行長Thodoros Mitrakos接受觀點採訪時表示,“黃金簽證交易不足以自行推高價格,但它們確實通過推高預期影響了當前的價格。”
在希臘,住房正成為一個嚴重的問題,住房及租金價格飛漲。 買房或租房,已成為許多希臘人的噩夢,不斷上漲的價格迫使許多人只能選擇合租或回到父母身邊。
媒體撰稿人兼記者Kleftaki說她月收入約1千歐,之前一直在雅典Koukaki街區以月租280歐元在一間45平方米的單身公寓裏住了十多年,但現在房東要加價400歐元讓她離開,結果她現在要兼職才能應付新地方的房租。
根據希臘房地產門戶網站E-Real Estates的數據,自2018年以來,租金飆升了37%~ 42%,小型房產漲幅更大!E-Real負責人Bakas指出,希臘目前住房成本已達到收入的六成,如果是兩居室公寓,則占收入的七成,如果是家庭住宅,則全部收入也就正好夠!
希臘智庫ETERON於2022年中的統計顯示,超過四成以上的希臘人表示他們在過去兩年中經歷了租金上漲;超過一半的受訪者表示他們難以支付房租;77%的人表示,他們不得不削減開支或尋求幫助,以便在支付房租後可以維持生計。
由於希臘通脹持續上升,希臘勞工研究所總聯合會的數據表明每月平均收入750歐元的希臘家庭的購買力下降了40%以上。
希臘前財政部長兼MERA25黨主席Yanis Varoufakis接受觀點訪問時表示,“希臘房價上漲,但錢從未流入到希臘。如果你是中國人,從在法國也有帳戶的希臘人那裏買房,錢從中國的銀行帳戶轉到法國的銀行帳戶,完全繞開了希臘,只有很小的印花稅留在了這裏;當Airbnb出租時,錢從美國遊客轉到法國銀行帳戶,希臘也只能得到一小部分,也就是12%,大部分資金從未流到希臘。”
他指出,“因為年輕人難以負擔買房,當政府免除地產特定稅收並用國庫補貼抵押貸款時,這等於支持房地產資產泡沫...但現在希臘人面臨過去十年來最大的利率飆升——推高了抵押貸款價格並威脅到許多人喪失抵押品贖回權。而高通脹正擠壓越來越少的可用收入,希臘正在經歷嚴重的住房危機。”
對於希臘超過三分之一的人口將至少40%的收入用於住房,他這樣看,“如果一個家庭將超過四成的收入用於房租或抵押貸款,那就意味著社會出了問題.....如雅典,房地產價格上漲,而沒有任何資金留在希臘,創造的就業機會也很少和零工作,也許就是一些清潔工作,主要還是惠及移民的。”
其實他這個說法不夠準確,不止清潔工,律師、房地產經紀人和各種中間商都有從中獲利。黃金簽証還為裝修業創造了短期就業機會,並為家裝店創造了營業收入——這都讓公眾產生了市場繁榮的幻覺,但實際上並不真實存在——這也許是一些歐盟國家推出投資居留計畫但不願意取消它的最大原因了。
希臘ETERON “天價租金”項目調查指出,許多房東提高租金以彌補希臘經濟危機期間的損失;銀行已將抵押貸款的首期付款要求提高到房產價值的25-30%;房屋供應量不夠;短租激增,都推高了價格——更加劇了希臘的住房危機。希臘的不穩定因素正在急劇增長,迫切需要出臺強有力的干預措施。
希臘建築和房地產在金融危機期間受到重創,如今金融危機已經結束,現在希臘人均收入低且不穩定,年輕夫婦買不起房,銀行貸款只達到危機前的六分之一,因此這兩個行業仍沒有復蘇,唯有繼續實施黃金簽證計畫才能讓希臘避免解決自身經濟中的潛在問題。
以各種方式吸引外國直接投資也是歐盟救援希臘的最重要救助貸款條件之一,但是,如果吸引黃金簽証投資充滿風險,達不到效果,那還有什麼好方法能讓希臘的房地產和建築業重新站起來嗎? 結論
黃金居留雖然是歐盟成員國自身的許可權範圍,但希臘面臨著與葡萄牙同樣的處境,在當前歐洲大環境情勢下亦難逃關停命運,但會有一個緩衝期,正如Tryfon Alexiadis的精闢總結所言,“首相本人和許多政府成員都擁有大量房地產。一個自己擁有大量房地產的人是不會給自己或他所屬的階層增加負擔的,所以需要時間來處理。”
因此,這也是從事希臘黃金簽證業務的仲介需要把握的最後時間,現在起的每一天都很寶貴,因為不久的將來,一覺醒來,再看到手機推送的類似新聞,主角已從葡萄牙換成了希臘。
下圖是目前歐盟仍在繼續的黃金簽證與黃金護照計劃的成員國清單,其中只有希臘和西班牙還設有房產投資類的黃金居留計劃。