擁有歐盟居留證、稅收優惠及海灘陽光下的房產,對於外國買家來說,是一個誘人的前景。 歐盟黃金簽證計畫多數於十年前推出,旨在吸引富有的非歐盟買家,幫助提振停滯的當地房地產市場,但當計劃度過了經濟困難期後,開始與繁榮結合產生矛盾,導致房價 大幅上漲,令當地人望而卻步。
現在歐盟普遍收緊黃金簽證——在歐盟委員會長期壓力和左翼政府政策變化的背景下,黃金簽證前景不妙。
在上個月,西班牙成為歐洲最新一個宣布限製或關閉黃金簽證計畫的國家(相關文章:重磅:西班牙正式宣布取消房產投資的「黃金簽證」)。 此前,葡萄牙去年進行了黃金簽證改革,荷蘭、英國和愛爾蘭頁宣布相關計畫結束,加上最近希臘對其黃金簽證模式的修訂,這一系列的影響是什麼?
西班牙的情况
西班牙推出黃金簽證計畫是為了幫助清理該國嚴重的房地產崩盤中未售出的積壓房產——但西班牙房地產洞察網站表示,該計畫已徹底失敗。
因為其最低投資額為50萬歐元,這在當時是一個相對缺乏競爭力的切入點(與其他國家25萬歐元的計劃相比),而且獲得該計劃批准的官僚主義程序極其繁瑣——其後 西班牙政府對計劃進行了調整,以使其變得更容易。
根據西班牙住房部的數據,自2013年計畫開始以來的一萬名申請人中,四分之三是俄羅斯或中國買家,與其他南歐國家一樣,實際使用這些房產的買家比例非常低。
數據顯示,自2016年以來,西班牙的房地產交易中只有0.25%(超過410萬筆交易中的10186筆)屬於黃金簽證申請,相當於國際買家購買量的1.93%。
西班牙黃金計畫70%的黃金簽證用於在馬德里和巴塞隆納購買房產,西班牙首相佩德羅·桑切斯上週表示:「如今,每一百個黃金簽證中有94個與房地產投資相關…在巴塞隆納、 馬德里、馬拉加、阿利坎特、巴倫西亞、馬略卡、帕爾馬等主要城市,正面臨房地產投資的挑戰.....市場壓力很大,已經在那裡生活、工作和納稅的人 幾乎不可能找到像樣的住房。
但2020年從英國移居到巴倫西亞的Valerie Evans對此說法持不同意見,「對當地人來說,造成問題的並不是黃金簽證本身,相反,問題在於缺乏經濟適用房、中產階級化、外國 買家、低薪和民宿平台。
各城市的不滿焦點一直是短期出租而不是黃金簽證。 使用Airbnb 的遊客和數位遊牧者減少了長期租賃的供應。 房仲第一太平戴維斯也稱,主要問題不是黃金簽證——而是缺乏待售房產供應激增的人口——尤其是在巴塞隆納,而政府只想贏得當地民眾的喝采聲。 終止黃金簽證計劃的決定純粹是政治決定。 黃金簽證購買者並不是熱衷於賺快錢的房地產投機者,他們想要長期投資——如果他們出售房產,他們就會失去簽證。
房地產經紀Lucas表示,雖然黃金簽證計畫持有者每年只需在西班牙停留一天即可續簽,但大多數人通常每年會停留幾個月——因為他們可以工作、並攜帶家人一起。 該計畫對巴塞隆納房地產價格和交易水準的影響極為有限,反而在該計畫結束前會有投資者暫時蜂擁而至,導致樓價更高。
根據西班牙統計局數據,2023年西班牙房價平均上漲4.2%,與歐元區趨勢背道而馳。 瓦倫西亞房地產經紀人都認為,「疫情後的黃金簽證的需求增加,因此對美國買家的影響最大。導致房價上漲(並高於當地人)的因素之一是政府監管的影響, 即巴塞隆納30%的新開發案是社會住宅,這導致了建設停滯、房產短缺。
希臘的情況
去年,希臘就以某些地區住房供應面臨壓力為由修改了黃金簽證規則。 雅典和塞薩洛尼基以及需求旺盛的米科諾斯島和聖托里尼島的最低投資額從25萬歐元提高到50萬歐元。 上週,購買門檻再次提高到80萬歐元,其他地區則提高到40萬歐元。
News247.gr網站編輯Vicky Vamiedaki預測:「反對黨及許多政客都在呼籲政府徹底廢除黃金簽證......雅典早就應該實施相關規定,無論是針對此還是針對短期出租。」根據新規, 黃金簽證業主將不允許短期出租。
Elxis–At Home in Greek的房地產經紀補充:「Airbnb投資的流行以及城市公寓經常是為了滿足簽證要求而以高價出售的事實導致當地人與外國投資者集中在大陸城市,以及乾尼亞、克里 特島等。
隨著黃金簽證計畫在歐洲普遍被收緊,歐洲國家也都在關閉黃金簽證的水龍頭,因此預計在計畫結束前會出現一次搶末班車的購買熱潮,以最近激增的英國及以色列客戶諮詢量猛增 為主。 根據希臘移民和庇護部的數據,2023年1月至11月,授予英國買家的希臘黃金簽證數量增加了77%以上,達到370個。
不過,房地產經紀Crete Homes則表示,「今年夏天能否在截止日期前找到房子的可能性值得懷疑。由於文書工作的原因,在克里特島簽訂購房合約面臨著挑戰,幾乎是不可能的. .....大多數買家都在尋求價格高於門檻的農村房屋,業主通過在當地購物、支持小酒館和餐館(尤其是淡季)為當地經濟做出貢獻。
在最受外國買家歡迎的希臘島嶼克里特島,情況好壞參半。 高端新碼頭開發案Elounda Hills銷售總監稱,「在房產起價為74.9萬歐元的情況下,35%的買家已申請黃金簽證,其中大部分來自亞洲國家。黃金簽證刺激並為當地經濟注入急需的 資本,從而創造就業機會並刺激發展。
然而,克里特島「Your Home」機構表示,「不斷上漲的物價已經讓克里特島居民望而卻步。有一些客戶想要買房子,但從未住過,甚至從未參觀過,只是為了一 張歐洲居留證。
歐盟長期以來一直認為黃金簽證/黃金護照計畫助長了腐敗、逃稅和洗錢,為了符合歐盟的會員資格要求,黑山2022年終止了其透過投資獲得公民身份的計畫。
其它歐盟國情況
塞浦路斯是另一個受打擊的國家——其「黃金護照計畫」在半島電視台曝光後於2020年終止。 它還有另一個計劃:可以透過投資獲得當地居留權——需要購買價值30萬歐元+增值稅的新建房屋,以後也可申請公民身份。 不過,Island Homes 的代理人Sarah Hordle表示,不能稱為「黃金簽證」計畫——因為不是快速居留、也不可以自動獲得公民身份,而是一個獲得永久居留權的途徑。 她說,「開發商將在海岸後面的村莊建造房屋,例如價格為30萬歐元的Frenaros和Avgorou,目標客戶為當地人和海外買家,但塞浦路斯政府現在向當地人提供高達5萬歐元的購房 補貼以抵消外國買家的影響,從而稍微平衡了競爭環境。
葡萄牙今年關閉了黃金簽證的房地產投資部門,因為它加劇了大城市的住房危機,並推高了房價。 但房產經紀人Fine & Country表示:
「該計劃為建築業帶來了巨大的注入,並幫助重振了里斯本當地人從未熱衷居住的希亞多(Chiado),這只是整個房地產市場的漣漪。現在,非歐盟買家,尤其是 美國人,正在考慮向基金投資50萬歐元,而不是為了居住。
在南歐,仍有其他的居留途徑,包括新湧現的數位遊牧簽證。 本週,繼西班牙、葡萄牙、希臘、馬耳他和克羅埃西亞之後,義大利成為最新推出此類居留產品的歐盟國家。